La transformación de un local en una vivienda es una operación cada vez más habitual y rentable, especialmente en zonas con alta demanda residencial, donde los precios elevados obligan a buscar soluciones habitacionales alternativas.

1. ¿Es posible convertir un local en una vivienda?

Sí, pero dependerá de lo que dicten el Código Técnico de la Edificación (CTE) y el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio correspondiente. Es fundamental consultar ambas normativas antes de iniciar el proceso.

2. ¿Cómo saber si el cambio de uso es viable?

Antes de adquirir un almacén con fines residenciales, debes comprobar si el cambio de uso está permitido legalmente. Estas son las principales condiciones:

2.1 Uso del edificio

• El uso principal del edificio debe ser residencial.
• Puede permitirse en edificios mixtos si la normativa lo contempla.

2.2 Protección patrimonial

• Si el inmueble tiene algún nivel de protección, puede haber restricciones adicionales.

2.3 Limitaciones urbanísticas

• No se puede superar el número máximo de viviendas permitidas en una zona.

2.4 Ubicación del local

• Debe estar en planta baja o planta de piso.
• No se permite la conversión de locales situados bajo el nivel del terreno exterior (sótanos).

2.5 Actividades incompatibles

• No se autoriza si encima del local hay actividades recreativas o comerciales.

2.6 Normas de ordenación

• En ciudades como Madrid, pueden permitirse cambios en locales fuera de ordenación si cumplen con el artículo 2.3.3.2 del PGOUM.

2.7 Locales industriales

• No se permite la conversión en locales industriales que excedan el fondo edificable, salvo demolición parcial.

3. Requisitos que debe cumplir la nueva vivienda

Una vez autorizado el cambio de uso, la vivienda resultante debe ajustarse a los siguientes requisitos:

3.1 Condiciones mínimas de habitabilidad

• Superficie útil mínima: 40 m²
• Altura libre: mínimo 2,50 m (excepto baños: 2,20 m)
• Fachada exterior: mínimo 3,30 m de altura
• Baños: mínimo 3 m²
• Dormitorios: 12 m² el primero, 7 m² el segundo
• Cocina: con salida independiente de humos
• Iluminación natural: al menos 12 % de la superficie
• Ventilación: al menos 1/20 de la superficie
• No se permiten sótanos como vivienda

3.2 Integración arquitectónica

• La fachada debe respetar la estética del edificio: materiales, composición y colores.

3.3 Servicios básicos

• Debe contar con agua potable, electricidad, calefacción, agua caliente y conexión al sistema de saneamiento.

3.4 Aparcamiento

• Si se generan varias viviendas, hay que cumplir con las exigencias de dotación de plazas de aparcamiento.

4. Pasos para cambiar el uso de local a vivienda

4.1 Presentación de la Declaración Responsable

En el caso de Madrid, se puede tramitar:

• A través del Sistema de Licencias Urbanísticas (SLIM) en la web del Ayuntamiento.
• Mediante una Entidad Colaboradora Urbanística (ECU), opción más ágil.

4.2 Procedimiento general

1. Redacción del proyecto técnico por arquitecto.
2. Presentación de la Declaración Responsable, presencial o online.
3. Inicio de obras, una vez presentada la documentación.
4. Revisión de documentación por el Ayuntamiento o ECU.
5. Emisión de informe favorable, si todo está en orden.
6. Finalización de las obras y presentación del certificado final de obra.
7. Declaración Responsable de Primera Ocupación y Funcionamiento para actualizar el uso en el Registro de la Propiedad y el Catastro.

5. Costes asociados a la conversión

5.1 Tasas administrativas

• Tasa por licencia de cambio de uso
• Tasa por declaración responsable de obra
  Rango orientativo: entre 1.800 y 2.750 € + IVA, según metros cuadrados.

5.2 Honorarios técnicos

• Arquitecto o técnico competente: redacción del proyecto y dirección de obra
  Rango orientativo: entre 1.500 y 4.000 € + IVA

5.3 Reforma del local

Incluye:

• Aislamiento térmico y acústico
• Ventilación e iluminación natural
• Instalación de baños, cocina y climatización
• Adaptación de instalaciones eléctricas y de fontanería
  Coste estimado en Madrid: entre 600 y 1.000 €/m², según calidades.

Cualquier duda, en BON LAR estamos encantados de informarte de todas tus dudas. Visítanos en el Centro Comercial Santa Mónica en Rivas Vaciamadrid. O llámanos en el 91.666.11.00

Fuente: Idealista News:

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Aurora Trilla

Responsable de Marketing y Comunicación en BON LAR Asesores Inmobiliarios.
Home Stager profesional por la EMD (Escuela Madrileña de Decoración)
Encontré mi verdadera vocación en el mundo del marketing inmobiliario, donde combino estrategia, empatía y creatividad para acercar hogares a personas.
En BON LAR aplico con éxito la técnica del HOME STAGING para revalorizar las viviendas que comercializamos.
Con mimo, buen gusto y visión comercial, preparo los inmuebles para que enamoren desde la primera visita —tanto física como online.
Me apasiona crear conexiones entre hogares y personas. Porque vender o comprar una casa no es solo una transacción: es una historia nueva que empieza.

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