Hay un momento en la vida en el que sabemos que necesitamos cambiar de casa.
Quizá la familia ha crecido y faltan habitaciones. Tal vez buscamos un jardín, una terraza o simplemente otra zona. O puede ocurrir justo lo contrario: los hijos se han independizado y aquella casa que durante años fue perfecta ahora resulta demasiado grande.
La decisión está tomada: queremos cambiar de vivienda.
Y entonces aparece la pregunta:
¿Qué hago primero, vendo mi casa o compro la nueva?
Porque una cosa es querer cambiar de hogar y otra conseguir que la venta de una vivienda y la compra de la siguiente encajen en tiempos, dinero y tranquilidad.
Vender para comprar: una de las operaciones que más planificación necesita
Imaginemos una situación muy habitual.
Una familia vive en una vivienda valorada en 400.000 euros y quiere comprar otra por 500.000. Una parte importante del dinero que necesita para la nueva compra procederá de la venta de su casa actual.
El problema es evidente.
Si encuentra primero la casa que quiere comprar, puede que todavía no tenga disponible el dinero de la venta.
Pero si vende primero, surge otro miedo:
“¿Y si vendo mi casa y después no encuentro otra que me guste?”
No existe una respuesta idéntica para todas las familias. Lo importante es estudiar la operación completa antes de empezar a tomar compromisos.
Antes de buscar casa, conviene saber cuánto vale realmente la tuya
Este sería para nosotros el primer paso.
No empezaríamos mirando viviendas nuevas.
Empezaríamos haciendo números.
¿Cuánto podemos obtener realmente por nuestra vivienda? ¿Tiene una hipoteca pendiente? ¿Qué cantidad necesitaremos para comprar la siguiente? ¿Disponemos de ahorros? ¿Necesitaremos nueva financiación?
Y aquí hay una diferencia importante entre pensar:
“Por mi zona las casas se anuncian por 450.000 euros”
y saber cuánto puede obtenerse razonablemente por nuestra vivienda en el mercado actual.
El precio anunciado de otras propiedades no es necesariamente el precio al que finalmente se cierran las operaciones.
Una valoración profesional y realista nos permite construir el resto de la operación sobre una base mucho más segura.
Opción 1: vender primero y comprar después
Desde el punto de vista económico suele ser el escenario más sencillo de entender.
Vendemos nuestra vivienda y sabemos exactamente con qué cantidad contamos para afrontar la siguiente compra.
Además, si necesitamos solicitar una nueva hipoteca, conocer nuestra situación financiera definitiva facilita la planificación.
El inconveniente es otro.
¿Dónde vivimos entre una operación y la siguiente si todavía no hemos encontrado nuestra nueva casa?
Puede ser necesario negociar plazos, buscar una solución temporal o coordinar cuidadosamente las fechas de ambas operaciones.
Por eso vender primero no significa necesariamente vender hoy y abandonar la vivienda mañana.
Las condiciones y los tiempos de cada operación pueden negociarse y deben quedar correctamente documentados.
Opción 2: encontrar primero nuestra nueva casa
Es la situación emocionalmente más atractiva.
Encontramos la vivienda perfecta y pensamos:
“Esta es. No quiero perderla.”
Pero aquí es donde conviene evitar que la ilusión vaya más rápido que los números.
Antes de asumir un compromiso de compra debemos saber cómo vamos a financiarla y qué ocurriría si nuestra vivienda actual tarda más de lo previsto en venderse.
Esto cobra especial importancia cuando se firma un contrato de arras.
Las arras no son un simple papel para “reservar” una casa. Aunque no son obligatorias, constituyen un contrato válido desde el momento de su firma y generan compromisos para las partes.
Por eso, antes de entregar dinero o firmar cualquier documento, es fundamental saber qué estamos firmando, qué plazos estamos asumiendo y de dónde procederá el dinero necesario para completar la compra.
El verdadero reto: coordinar las dos operaciones
Existe un tercer escenario que probablemente sea el que muchas familias desean:
vender su vivienda y comprar la siguiente prácticamente al mismo tiempo.
Es posible, pero necesita coordinación.
Hay dos compradores, dos vendedores, posiblemente dos entidades financieras, contratos, documentación, tasaciones, arras y fechas de notaría que tienen que encajar.
Cuando todo está correctamente planificado, la venta de nuestra vivienda puede proporcionar los fondos necesarios para completar la compra de la siguiente.
Pero cuanto más encadenadas estén ambas operaciones, más importante es anticipar los posibles imprevistos.
A veces unos pocos días de diferencia entre una firma y otra pueden ser determinantes.
¿Y si todavía tengo hipoteca sobre mi casa?
Esta es otra duda muy frecuente.
Tener una hipoteca pendiente no impide vender una vivienda.
Cuando se vende un inmueble hipotecado y el comprador no se subroga en esa hipoteca, la entidad bancaria debe emitir el correspondiente certificado de saldo para que la deuda pendiente pueda liquidarse en el proceso de venta y el inmueble quede liberado de esa carga.
Por ejemplo, imaginemos que vendemos nuestra casa por 400.000 euros y todavía debemos 80.000 euros de hipoteca.
Eso no significa que dispongamos de 400.000 euros para comprar la siguiente.
Habrá que tener en cuenta la deuda pendiente y también los gastos e impuestos asociados a la operación.
Por eso insistimos tanto en una idea:
antes de buscar nuestra próxima casa debemos conocer bien los números de la que ya tenemos.
¿Y una hipoteca puente?
Puede que hayas oído hablar de ellas.
Una hipoteca puente es una fórmula de financiación que algunas entidades pueden ofrecer para facilitar la compra de una nueva vivienda cuando todavía no se ha vendido la anterior.
Pero no debería contemplarse como una solución automática.
Supone asumir financiación en un periodo en el que todavía tenemos vinculadas las dos viviendas, y sus condiciones dependerán de la entidad, nuestra solvencia y las características de la operación.
El Banco de España recuerda, con carácter general, que antes de contratar una hipoteca debemos comparar ofertas y valorar nuestra capacidad para afrontar los pagos durante un periodo prolongado.
Por tanto, puede ser una alternativa en determinadas operaciones, pero requiere estudiar muy bien los números y los riesgos.
El error que intentaríamos evitar: comprar contando con una venta que todavía no existe
Nuestra casa puede parecernos maravillosa.
Puede estar en una buena zona, tener una magnífica terraza y parecernos evidente que se venderá rápidamente.
Pero hasta que existe un comprador y la operación está suficientemente avanzada, la venta no debería darse por hecha.
Ese exceso de confianza puede provocar que asumamos plazos o compromisos en la nueva compra difíciles de cumplir.
Una buena estrategia no se basa en el mejor escenario posible.
Se prepara también pensando en qué ocurriría si la venta tarda algo más, aparece un problema documental, el comprador necesita financiación o las fechas inicialmente previstas tienen que modificarse.
No siempre se trata de vender más rápido, sino de hacer que todo encaje
Cuando alguien nos dice:
“Necesito vender porque he encontrado otra casa”, la conversación cambia.
Ya no estamos gestionando únicamente una venta.
Estamos gestionando un cambio de hogar.
Necesitamos conocer cuándo tiene que estar disponible el dinero, qué margen de tiempo existe, qué compromisos se han asumido o se van a asumir, qué financiación será necesaria y qué consecuencias tendría un retraso.
Y esto explica por qué dos viviendas similares pueden necesitar estrategias de venta diferentes.
Para un propietario quizá el objetivo prioritario sea obtener el máximo precio posible sin una fecha especialmente condicionante.
Para otro puede ser fundamental coordinar la operación con la compra de su siguiente vivienda.
La estrategia debe adaptarse a la persona, no solo al inmueble.
Entonces, ¿es mejor vender o comprar primero?
No hay una única respuesta.
Si dependemos económicamente de la venta de nuestra vivienda para comprar la siguiente, conocer primero el valor real de nuestra casa, la deuda pendiente, nuestros ahorros y nuestra capacidad de financiación nos permitirá tomar decisiones mucho más seguras.
A partir de ahí podremos decidir si conviene iniciar primero la venta, comenzar simultáneamente la búsqueda o estudiar una operación coordinada.
Lo que no recomendaríamos es enamorarnos de una vivienda, firmar compromisos y empezar después a preguntarnos cómo vamos a encajar todo.
Primero hacemos el mapa.
Después comenzamos el viaje.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender mi casa si todavía tengo hipoteca?
Sí. Una vivienda hipotecada puede venderse. La deuda pendiente puede liquidarse con motivo de la compraventa para liberar el inmueble de la hipoteca, según corresponda en la operación.
¿Es obligatorio firmar arras para comprar otra vivienda?
No. El contrato de arras no es obligatorio, pero una vez firmado es un contrato válido y obliga a las partes según lo pactado.
¿Puedo utilizar el dinero de la venta para comprar mi nueva casa?
Sí, y es una situación habitual. Precisamente por eso resulta tan importante coordinar los tiempos de ambas operaciones y calcular previamente el importe neto del que realmente dispondremos.
¿Qué pasa si vendo mi casa y todavía no he encontrado otra?
Es una de las cuestiones que debe planificarse antes de ponerla a la venta. Dependiendo de las circunstancias pueden estudiarse plazos de entrega y soluciones temporales, siempre reflejando correctamente los acuerdos alcanzados.
¿Qué es una hipoteca puente?
Es una modalidad de financiación que puede permitir abordar la adquisición de una nueva vivienda antes de haber vendido la anterior. Las condiciones varían entre entidades y debe estudiarse la capacidad financiera del comprador antes de contratarla.
En BON LAR no coordinamos solo viviendas. Acompañamos cambios de hogar.
Cuando vendes una casa para comprar otra, detrás de las dos operaciones suele haber una única historia: tu vida está cambiando y necesitas que tu hogar cambie contigo.
En BON LAR Asesores Inmobiliarios acompañamos a nuestros clientes durante todo el proceso de compra y venta, coordinando cada paso para que sepan qué está ocurriendo y puedan tomar sus decisiones con tranquilidad y seguridad.
Nuestra experiencia en operaciones inmobiliarias nos permite anticiparnos a muchas de las situaciones que pueden aparecer cuando una venta y una compra tienen que ir de la mano.
Si estás pensando en vender tu casa para comprar otra, ven a visitarnos antes de empezar. Cuéntanos tu situación y estudiaremos contigo cómo plantear la operación.
Home Stager profesional por la EMD (Escuela Madrileña de Decoración)
Encontré mi verdadera vocación en el mundo del marketing inmobiliario, donde combino estrategia, empatía y creatividad para acercar hogares a personas.
En BON LAR aplico con éxito la técnica del HOME STAGING para revalorizar las viviendas que comercializamos.
Con mimo, buen gusto y visión comercial, preparo los inmuebles para que enamoren desde la primera visita —tanto física como online.
Me apasiona crear conexiones entre hogares y personas. Porque vender o comprar una casa no es solo una transacción: es una historia nueva que empieza.
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