Vender la vivienda habitual puede generar una importante ganancia patrimonial sujeta a tributación en el IRPF. Sin embargo, el artículo 38.3 de la Ley 35/2006 del IRPF ofrece una poderosa exención para los mayores de 65 años. Ahora bien, ¿qué ocurre si solo uno de los cónyuges supera esa edad y ambos son titulares de la vivienda?
✅ ¿Qué dice la ley?
La norma establece que las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de la vivienda habitual estarán exentas si el contribuyente tiene más de 65 años, sin necesidad de reinvertir el dinero ni destinarlo a una renta vitalicia.
Pero la exención es individual, es decir: solo se aplica a la parte del inmueble que pertenezca al cónyuge que tenga 65 años o más.
🧾 Requisitos de la exención:
- Edad mínima de 65 años en la fecha de transmisión.
- La vivienda transmitida debe ser la habitual del contribuyente.
- Debe haber residido en ella al menos 3 años continuados.
- La vivienda debe haber sido ocupada por el contribuyente en los 12 meses previos, salvo ingreso en residencia o motivo justificado.
🧍♂️🧍♀️ ¿Qué pasa si solo uno de los cónyuges cumple la edad?
Imaginemos que una pareja vende su vivienda habitual, en la que ambos figuran como propietarios al 50 %:
- El esposo tiene 67 años → su ganancia patrimonial está exenta.
- La esposa tiene 63 años → su ganancia sí tributa en el IRPF, salvo que reinvierta (si procede) o pueda aplicar otros beneficios fiscales.
🔍 Esto se aplica aunque estén casados en régimen de gananciales: Hacienda reconoce que cada titular tributa individualmente por su parte.
🛡️ ¿Y si solo uno de los cónyuges vive en la vivienda?
- La exención solo se aplica al que cumple los requisitos.
- Si uno de los cónyuges no reside habitualmente o no figura en el padrón, puede perder la consideración de vivienda habitual a efectos fiscales.
Es clave conservar pruebas de empadronamiento, consumo eléctrico, médicos, etc., para demostrar el uso habitual.
🧩 ¿Y si es vivienda no habitual?
Los mayores de 65 años también pueden evitar tributar la ganancia si reinvierten en una renta vitalicia asegurada, cumpliendo estos requisitos:
- Edad ≥ 65 años.
- Reinvierte la ganancia en un producto financiero de renta vitalicia en los 6 meses siguientes.
- Límite exento: 240.000 €.
Esta opción sirve incluso para segundas residencias o inmuebles alquilados, siempre que no haya sido la vivienda habitual.
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Home Stager profesional por la EMD (Escuela Madrileña de Decoración)
Encontré mi verdadera vocación en el mundo del marketing inmobiliario, donde combino estrategia, empatía y creatividad para acercar hogares a personas.
En BON LAR aplico con éxito la técnica del HOME STAGING para revalorizar las viviendas que comercializamos.
Con mimo, buen gusto y visión comercial, preparo los inmuebles para que enamoren desde la primera visita —tanto física como online.
Me apasiona crear conexiones entre hogares y personas. Porque vender o comprar una casa no es solo una transacción: es una historia nueva que empieza.
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