En el Registro de la Propiedad, figurar como propietario de una vivienda no siempre significa poder vivir en ella o utilizarla libremente. El derecho español contempla una figura jurídica que permite separar los derechos de propiedad en dos partes: el usufructo y nuda propiedad.
Comprender esta diferencia es fundamental en situaciones como herencias, donaciones familiares o planificación patrimonial, algo muy habitual en mercados inmobiliarios como San Sebastián, Pamplona o Madrid.
En este artículo explicamos qué implica cada figura, qué gastos corresponde pagar a cada parte y cómo afecta a la compraventa de una vivienda.
Qué es el usufructo y la nuda propiedad en una vivienda
El usufructo divide la propiedad de un inmueble en dos titulares diferentes, cada uno con derechos y responsabilidades específicas.
Diferencia entre usufructo y nuda propiedad
El usufructuario: derecho de uso y disfrute
El usufructuario es la persona que tiene el derecho de utilizar la vivienda. Puede vivir en ella o incluso alquilarla a terceros y recibir el importe completo del alquiler.
Sin embargo, no puede vender la vivienda ni hipotecarla, ya que no es el propietario pleno del inmueble.
El nudo propietario: titular legal del inmueble
El nudo propietario es quien tiene la titularidad legal de la vivienda, es decir, figura como propietario en el Registro de la Propiedad.
No obstante, mientras el usufructo esté vigente no puede utilizar la vivienda ni residir en ella. Su derecho se materializa cuando el usufructo se extingue, momento en el que recupera la plena propiedad del inmueble.
Propiedad de una vivienda
│
├── Usufructuario
│ • Vive en la casa
│ • Puede alquilarla
│
└── Nudo propietario
• Es el titular legal
• Recupera la vivienda cuando termina el usufructo
Cuándo se utiliza el usufructo
El usufructo aparece con frecuencia en diferentes situaciones relacionadas con la transmisión de patrimonio familiar.
Usufructo viudal en herencias
Es uno de los casos más habituales. Cuando una persona fallece, la ley reconoce al cónyuge viudo el derecho de usufructo sobre una parte de la herencia.
Esto garantiza que, aunque los hijos hereden la propiedad de la vivienda, el cónyuge superviviente pueda seguir viviendo en ella durante toda su vida.
Donación con reserva de usufructo
Otra práctica común es que los padres donen la nuda propiedad de su vivienda a sus hijos, pero mantengan el usufructo vitalicio.
De esta forma, los hijos pasan a ser propietarios legales, mientras los padres mantienen el derecho a vivir en la casa o a obtener ingresos por su alquiler hasta su fallecimiento.
Venta de la nuda propiedad
En los últimos años se ha popularizado como alternativa financiera para personas mayores.
Consiste en vender la nuda propiedad de la vivienda a un inversor, recibiendo a cambio un pago único o una renta periódica, pero conservando el usufructo para seguir viviendo en el inmueble de por vida.
Quién paga los gastos de la vivienda
Uno de los aspectos que más dudas genera es el reparto de gastos entre usufructuario y nudo propietario.
En términos generales, el Código Civil establece la siguiente distribución.
Gastos que paga el usufructuario
El usufructuario debe asumir los gastos relacionados con el uso habitual de la vivienda:
- Suministros (luz, agua, gas)
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
- Cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios
- Reparaciones menores derivadas del uso cotidiano
Gastos que paga el nudo propietario
El nudo propietario es responsable de los gastos extraordinarios o estructurales del inmueble, como:
- Derramas extraordinarias de la comunidad
- Grandes reparaciones del edificio
- Obras estructurales o rehabilitaciones importantes
Entender el usufructo y nuda propiedad es fundamental para evitar conflictos cuando una vivienda se transmite por herencia o donación.
Diferencias regionales y derecho foral
En algunas comunidades autónomas existen normas civiles propias que refuerzan la protección del cónyuge viudo.
El Fuero Nuevo de Navarra contempla el usufructo de fidelidad, que puede extenderse a todos los bienes del fallecido, otorgando al viudo o viuda un control patrimonial más amplio.
Aragón
El derecho civil aragonés reconoce el derecho de viudedad, un usufructo universal que protege al cónyuge superviviente sobre los bienes situados en la comunidad.
País Vasco
La normativa civil vasca también concede especial protección al cónyuge superviviente mediante figuras como el derecho de habitación y el usufructo, garantizando que pueda permanecer en la vivienda familiar.
Cómo se calcula el valor del usufructo
Cuando usufructuario y nudo propietario deciden vender la vivienda de mutuo acuerdo, es necesario determinar qué parte del precio corresponde a cada uno.
Para ello se utiliza una fórmula fiscal conocida como la regla del 89:
Valor del usufructo (%) = 89 – edad del usufructuario
Este porcentaje se aplica con un mínimo del 10% y un máximo del 70% del valor total de la vivienda.
Por ejemplo, si el usufructuario tiene 70 años:
89 – 70 = 19 %
En ese caso, al usufructuario le correspondería aproximadamente el 19% del precio de venta, mientras que el 81% restante sería para el nudo propietario.
Preguntas frecuentes sobre usufructo y nuda propiedad
¿Puede el usufructuario alquilar la vivienda?
Sí. El usufructuario puede alquilar la vivienda a un tercero y percibir íntegramente las rentas. Sin embargo, el contrato de alquiler finaliza cuando se extingue el usufructo.
Usufructo y nuda propiedad ¿Puede extinguirse el usufructo antes de tiempo?
Sí. Puede extinguirse por varias causas:
- Fallecimiento del usufructuario
- Renuncia voluntaria ante notario
- Destrucción total del inmueble
¿Puede el nudo propietario vender la vivienda?
Puede vender su derecho de nuda propiedad, pero el comprador deberá respetar el usufructo existente. Para vender la vivienda con plena propiedad es necesario el consentimiento del usufructuario.
Conclusión: una herramienta útil para la planificación familiar
usufructo y nuda propiedad: El usufructo es una figura jurídica muy utilizada para proteger al cónyuge o a los padres mientras se facilita la transmisión del patrimonio a los hijos.
No obstante, para evitar conflictos familiares es importante conocer con claridad los derechos, obligaciones y reparto de gastos entre usufructuario y nudo propietario.
A continuación puedes ver un ejemplo sencillo de cómo se calcula el valor del usufructo y la nuda propiedad según la edad del usufructuario.
Ejemplo de cálculo del usufructo
| Edad del usufructuario | Valor del usufructo | Valor de la nuda propiedad |
|---|---|---|
| 60 años | 29% | 71% |
| 70 años | 19% | 81% |
| 80 años | 10% | 90% |
Home Stager profesional por la EMD (Escuela Madrileña de Decoración)
Encontré mi verdadera vocación en el mundo del marketing inmobiliario, donde combino estrategia, empatía y creatividad para acercar hogares a personas.
En BON LAR aplico con éxito la técnica del HOME STAGING para revalorizar las viviendas que comercializamos.
Con mimo, buen gusto y visión comercial, preparo los inmuebles para que enamoren desde la primera visita —tanto física como online.
Me apasiona crear conexiones entre hogares y personas. Porque vender o comprar una casa no es solo una transacción: es una historia nueva que empieza.
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