La importancia de contar con un buen asesoramiento desde el principio. Descubre todos los pasos para vender una vivienda en Madrid: documentación, impuestos, precios y el proceso completo si tu piso es VPO o VPP.
Vender una vivienda no es colgar un anuncio y esperar a que suene el teléfono.
En Madrid y más aún si la vivienda es de protección oficial, hay pasos concretos, documentos obligatorios y decisiones clave que marcan la diferencia entre vender bien… o eternizarse en la operación.
En BON LAR somos asesores inmobiliarios expertos en Rivas Vaciamadrid desde 19977 y te contamos todo lo que hay que hacer para vender una vivienda paso a paso, sin tecnicismos innecesarios y con especial atención a las VPO y VPP, que tienen reglas propias.
1- Antes de empezar: ¿Qué tipo de vivienda vas a vender?
Lo primero es identificar qué estás vendiendo exactamente.
- Vivienda libre
- Vivienda protegida (VPO / VPP)
2- Reúne la documentación básica
Documentos imprescindibles:
- Escritura de propiedad
- DNI/NIE de los propietarios
- Último recibo del IBI
- Certificado de estar al corriente de pagos con la comunidad
- Nota simple del Registro de la Propiedad (para ver titularidad y cargas)
- Certificado de eficiencia energética en vigor.
- Recibos de suministros: para cambiar la titularidad después de la venta
- Ultimas actas de la comunidad.
3- Revisa cargas y posibles “bloqueos”
- ¿Hay usufructos, herencias sin cerrar o embargos?
- ¿Todos los propietarios están de acuerdo?
- ¿es un piso heredado? ¿está inscrita la herencia?
La nota simple es clave para detectar cualquier problema antes de que lo haga el comprador (o su banco).
4- Fijar el precio correctamente
Uno de los errores más habituales es poner el precio “por lo que necesito” o “porque el vecino pide eso”.
🔍 Lo correcto:
- Analizar ventas reales en la zona con herramientas de valoración objetivas
- Tener en cuenta estado, orientación, ascensor, eficiencia energética
- Definir estrategia: venta rápida o máxima rentabilidad
👉 En vivienda protegida esto no es opcional: existe precio máximo legal, ceñirse a lo que marca la ley para calcular el precio máximo permitido.
5- Prepara la vivienda para vender
No hace falta una reforma integral, pero sí:
- Orden y limpieza
- Luz natural
- Pequeños arreglos visibles
Un piso bien presentado se vende antes y defiende mejor el precio.
6- Reportaje fotográfico: un buen reportaje fotográfico no es un gasto, es una inversión
La primera visita hoy no es física, es digital.
Si las fotos no funcionan, la vivienda no se visita.
¿Por qué es tan importante?
- Más del 90 % de los compradores deciden si quieren visitar un piso solo con las fotos.
- Un mal reportaje hace que:
- el anuncio pase desapercibido
- lleguen menos visitas
- el precio se cuestione desde el minuto uno
Qué aporta un buen reportaje:
✔ Fotos luminosas y bien encuadradas
✔ Sensación de amplitud y orden
✔ Mejor percepción del valor
✔ Más visitas cualificadas
✔ Menos negociación a la baja
7- Publicación, filtrado de llamadas y organización de visitas
Publicación en los portales inmobiliarios de máxima difusión.
Publicar con información clara y real, un buen anuncio, bien explicado, redactado, con una buena descripción de servicios de la zona, etc. es imprescindible.
Filtras las visitas, qué hace un buen filtrado:
✔ Detecta compradores reales
✔ Confirma interés y encaje
✔ Comprueba plazos y financiación
✔ Evita visitas innecesarias
👉 Menos visitas, sí.
👉 Pero visitas de verdad.
Cuanto mejor esté todo explicado desde el inicio, menos sorpresas después.
8- negociación
Este punto es clave y suele generar muchas dudas.
💬 “Me han hecho una oferta, ¿la aceptamos ya?”
La respuesta profesional casi nunca es automática.
❌ Error común:
Pensar que la mejor oferta es la más alta.
✅ Realidad:
La mejor oferta es la más ventajosa en conjunto.
Porque una oferta no es solo un número.
Qué se valora en una negociación inteligente:
✔ Precio
✔ Forma de pago
✔ Necesidad o no de hipoteca
✔ Plazos de firma
✔ Plazos de entrega
✔ Seguridad de cierre
9- Contrato de arras
En el contrato de arras se fijan:
- Precio final
- Cantidad entregada
- Fecha límite para firmar escritura publica de compraventa en notaria.
- Penalizaciones si alguien se echa atrás
- Reparto de gastos acordado: IBI, etc.
10- Firma en notaría y entrega de llaves
El día clave.
- Firma de la escritura pública
- Pago según lo pactado
- Entrega de llaves y documentación
Desde ese momento, la vivienda cambia oficialmente de manos.
11- Impuestos y gastos del vendedor
Aquí conviene no despistarse:
- Plusvalía municipal (IIVTNU): la paga el vendedor
- IRPF: posible ganancia patrimonial en la renta
- Exenciones en casos como reinversión en vivienda habitual o mayores de 65 años
🔒 Bloque especial: si tu vivienda es VPO o VPP (protección oficial)
Aquí el proceso tiene más pasos y más control administrativo.
A️- Identificar el régimen de protección
No todas las viviendas protegidas son iguales.
Depende de la normativa bajo la que se calificaron.
Fuente: Comunidad de Madrid – Vivienda protegida.
B️- Precio máximo legal
Las viviendas protegidas tienen un precio máximo de venta fijado por la Comunidad de Madrid.
❗ Vender por encima puede acarrear sanciones y problemas registrales.
C️- Autorización administrativa para vender
En muchos casos es obligatoria la autorización de transmisión antes de firmar.
Este trámite se solicita ante la Comunidad de Madrid y requiere documentación específica.
Fuente: Sede electrónica Comunidad de Madrid – Autorización transmisión VPO/VPP.
D️- Derecho de tanteo y retracto (si aplica)
En algunas viviendas públicas, la administración tiene derecho a:
- Igualar la oferta (tanteo)
- Recuperar la vivienda tras la venta (retracto)
Esto implica notificar la venta y esperar respuesta.
E️- Firma en notaría con validación VPO
El notario y el registrador comprobarán que:
- El precio es correcto
- Se han cumplido los requisitos
- Existe autorización si es necesaria
Si no, la venta no se inscribe.
Vender una vivienda implica muchos pequeños detalles bien hechos. Y cuando todos ellos se conocen y se cuidan, la venta fluye sin sobresaltos. En BON LAR, desde 1997 nos encargamos de que cada paso se haga con rigor, estrategia y máxima profesionalidad, para que tú vendas con tranquilidad y sin sorpresas desagradables.
Home Stager profesional por la EMD (Escuela Madrileña de Decoración)
Encontré mi verdadera vocación en el mundo del marketing inmobiliario, donde combino estrategia, empatía y creatividad para acercar hogares a personas.
En BON LAR aplico con éxito la técnica del HOME STAGING para revalorizar las viviendas que comercializamos.
Con mimo, buen gusto y visión comercial, preparo los inmuebles para que enamoren desde la primera visita —tanto física como online.
Me apasiona crear conexiones entre hogares y personas. Porque vender o comprar una casa no es solo una transacción: es una historia nueva que empieza.
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