Recibir una herencia de una vivienda, puede provocar inquietud en los herederos, ya que hay un proceso que hay que seguir e implicaciones fiscales, sea cual sea la decisión mantener la propiedad para uso propio, alquilarla o venderla.
Identificamos los impuestos y tasas aplicables en la Comunidad de Madrid y el Ayuntamiento de Rivas Vaciamadrid, utilizando como ejemplo una vivienda adquirida hace 20 años y valorada en 400.000 euros, que constituye la herencia para tres hijos.
Impuestos al heredar la vivienda en Rivas
El impuesto que grava las herencias es el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, pero no es el único; hay que tener en cuenta que si el valor de venta es superior al de adquisición, habrá que pagar la Plusvalía municipal.
a) Impuesto de Sucesiones (Comunidad de Madrid)
- Bonificación: Los descendientes directos (Grupo II) disfrutan de una bonificación del 99% en la cuota tributaria del Impuesto de Sucesiones.
- Reducción por vivienda habitual: Existe una reducción del 95% del valor de la vivienda habitual heredada, con un límite de 123.000 € por heredero.
Ejemplo:
- Valor total de la vivienda: 400.000 € (bonificación del 99 % en la cuota tributaria)
- Reducción por vivienda habitual: 123.000 € por heredero
- Base imponible para cada heredero: (400.000 € – 123.000 €) / 3 = 92.333 €
- Cuota tributaria aproximada: 92.333 € × tipo impositivo (según escala)
- Bonificación del 99%: se aplica sobre la cuota tributaria resultante.
Nota: La reducción por vivienda habitual se aplica si el heredero mantiene la propiedad durante al menos 5 años.
b) Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana – IIVTNU)
- Gestión: Ayuntamiento de Rivas Vaciamadrid.
- Bonificación: Existe una bonificación del 95% en la cuota del impuesto para transmisiones «mortis causa».
- Plazo de liquidación: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año.
Ejemplo:
- Valor catastral del suelo (estimado): 100.000 €
- Coeficiente de incremento (según años de tenencia): 1,5
- Base imponible: 100.000 € × 1,5 = 150.000 €
- Tipo impositivo: 29%
- Cuota íntegra: 150.000 € × 29% = 43.500 €
- Bonificación del 95%: 43.500 € × 95% = 41.325 €
- Cuota a pagar: 43.500 € – 41.325 € = 2.175 €
Nota: Estos valores son estimativos; se recomienda consultar el valor catastral exacto y los coeficientes aplicables en el momento de la herencia.
Opciones tras heredar una vivienda en Rivas: vender, alquilar o mantener la vivienda
Vender la vivienda heredada
Si tras registrar la herencia, la opción es vender la vivienda, hay que tener en cuenta estos impuestos:
- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF):
- La venta genera una ganancia patrimonial que debe incluirse en la declaración de la renta.
- Cálculo de la ganancia: Precio de venta – Valor de adquisición (valor declarado en el Impuesto de Sucesiones + gastos asociados).
- Tramos del IRPF:
- Hasta 6.000 €: 19%
- 6.001 € – 50.000 €: 21%
- 50.001 € – 200.000 €: 23%
- 200.001 € – 300.000 €: 27%
- Más de 300.000 €: 28%
Ejemplo:
- Valor de adquisición (por heredero): 133.333 €
- Precio de venta (por heredero): 150.000 €
- Ganancia patrimonial: 16.667 €
- IRPF a pagar:
- Primeros 6.000 €: 6.000 € × 19% = 1.140 €
- Restantes 10.667 €: 10.667 € × 21% = 2.240 €
- Total IRPF: 1.140 € + 2.240 € = 3.380 €
- Plusvalía Municipal por venta:
- Se calcula desde la fecha de adquisición (herencia) hasta la fecha de venta.
- El importe dependerá del incremento del valor catastral del suelo en ese período.
Alquilar la vivienda en herencia
- IRPF:
- Los ingresos por alquiler deben declararse como rendimientos del capital inmobiliario.
- Se pueden deducir gastos relacionados con el alquiler, como reparaciones, intereses de préstamos, seguros, etc.
- Si el inquilino destina la vivienda a su residencia habitual, el arrendador puede aplicar una reducción del 60% sobre el rendimiento neto.
Ejemplo:
- Ingreso anual por alquiler: 12.000 €
- Gastos deducibles: 2.000 €
- Rendimiento neto: 10.000 €
- Reducción del 60%: 10.000 € × 60% = 6.000 €
- Base imponible: 10.000 € – 6.000 € = 4.000 €
- IRPF a pagar (tipo marginal del 19%): 4.000 € × 19% = 760 €
Mantener la vivienda heredada para uso propio
- IRPF:
- Si la vivienda se destina a residencia habitual del heredero, no se imputa renta alguna en el IRPF.
- Si la vivienda no se alquila ni se utiliza como residencia habitual, se imputa una renta del 2% del valor catastral (1,1% si el valor ha sido revisado en los últimos 10 años).
Ejemplo:
- Valor catastral: 100.000 €
- Renta imputada: 100.000 € × 2% = 2.000 €
- IRPF a pagar (tipo marginal del 19%): 2.000 € × 19% = 380 €
Recomendaciones del asesor inmobiliario
- Cuenta con una opinión experta en la población donde está la vivienda heredada: Solicita ayuda de un asesor inmobiliario, con conocimientos de fiscalidad, para optimizar la carga tributaria y cumplir con las obligaciones fiscales en tiempo y forma.
- Planificación: Evaluar las opciones disponibles sobre la herencia inmobiliaria (venta, alquiler, uso propio) considerando las implicaciones fiscales y personales.
- Documentación: Conservar todos los documentos relacionados con la herencia, valoraciones, gastos y mejoras realizadas en la vivienda.
Si deseas una simulación personalizada o más detalles sobre alguno de los puntos mencionados, no dudes en contactarnos. En BonLar estamos comprometidos en brindarte el mejor asesoramiento para tomar decisiones informadas.
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