Las claves del nuevo valor de referencia inmobiliario

Ene 13, 2022 | Herencias, Impuestos, Rivas Vaciamadrid, Vendedores Inmuebles, Vivienda | 0 Comentarios

La aplicación del nuevo valor de referencia inmobiliario despierta muchas dudas:

¿Cuáles son las diferencias que existen entre el valor real y el valor de referencia?

¿En qué casos se podrá aplicar en el cálculo el factor de minoración?

¿Cuál es el valor final por el que hay que pagar?

Sigue leyendo este artículo y conoce todas las claves sobre la aplicación del nuevo valor de referencia, para calcular el impuesto que se genera por la herencia, donación o compra de una vivienda y otros tipos de inmuebles.

1 ¿Qué es el nuevo valor de referencia inmobiliario?

2 ¿Cómo calcular el valor de referencia?

3 ¿Cómo afecta a los impuestos?

4 ¿Cómo recurrir si no se está de acuerdo con la liquidación?

¿Qué es el nuevo valor de referencia inmobiliario?

Desde el 1 de enero de 2022 se usa un cálculo dinámico a partir del valor del Catastro, para determinar la base imponible de Transmisiones, Sucesiones o Patrimonio y, por consiguiente, para establecer el pago de impuestos.

La Dirección General del Catastro es la que lo determina, tras analizar los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante Notario. Aplicando un factor de minoración, el valor de referencia no superará el valor de mercado. Dicho factor, consultadas diversas voces del sector inmobiliario, resulta insuficiente para evitar que sea mayor que el valor del mercado. Hacienda es quien fija la base imponible con el mayor de estos importes: el valor de referencia o el valor escriturado.

Los valores de referencia de las viviendas están disponibles en la web de Catastro y, en la mayoría de las ocasiones, suponen incrementos fiscales, ya que el nuevo valor de referencia aumenta la base imponible a gravar.

Este valor de referencia se actualizará anualmente con datos de precios de compraventa del ejercicio anterior y actúa como base imponible mínima sobre los impuestos de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD), Sucesiones y Donaciones, y Patrimonio. El resultado es que siempre se pagará impuestos por el valor más elevado (ya sea el de referencia o el real).

El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) por bienes inmuebles es diferente según cada Comunidad Autónoma y en función de la base liquidable, normalmente del 8 al 10%.

¿Cómo calcular el valor de referencia?

El cálculo se realiza de forma simultánea en todos los municipios, por aplicación de módulos de valor medio, basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad, y obtenidos en el marco de los informes anuales del mercado inmobiliario que elabora la Dirección General del Catastro.

Sobre ese valor de referencia, Hacienda aplica un coeficiente de minoración del 0,9, que en la práctica supone una reducción del 10%. 

En BON LAR estamos haciendo un repaso a las últimas operaciones inmobiliarias que hemos realizado en Rivas Vaciamadrid, otros puntos de Madrid capital y municipios de Madrid en el último semestre para ver cómo hubieran afectado este cambio al cálculo y pago de los impuestos, en breve lo compartiremos en un nuevo post. 

¿Cómo afecta a los impuestos a pagar?

El valor de referencia no afecta al valor catastral vigente ni tiene efecto en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, y tampoco en el resto de los impuestos que tienen el valor catastral como base imponible.

Sin embargo, sí que afecta al impuesto que se aplica en las compraventas de viviendas, el de Transmisiones Patrimoniales y al de Sucesiones y Donaciones (cuando se hereda o se recibe en donación un inmueble).

Hacienda cobrará estos tributos sobre la valoración del inmueble que resulte más elevada, bien la del valor de referencia o la del escriturado.

Después, tanto si se ha comprado o heredado una vivienda, hay que pagar también el Impuesto de Patrimonio. En este caso, se aplica sobre el mayor de estos tres valores: el catastral, el real o el de referencia. Así, si este último es el más elevado, también se utilizará para tributar por este impuesto.

El valor de referencia en cuanto a Patrimonio se aplicará a los inmuebles que se hayan transmitido a partir de 2022. 

Los propietarios también se verán afectados, cuando el valor de referencia sea mayor que el valor real escriturado, ya que la ganancia patrimonial derivada de una operación inmobiliaria hay que declararla en el IRPF y el vendedor deberá tributar según el valor de referencia marcado por Hacienda.

¿Cómo recurrir si no se está de acuerdo?

La impugnación del valor de referencia se puede realizar cuando tenga efecto fiscal, y sea base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, o sobre Sucesiones y Donaciones.

Así, se puede solicitar la rectificación de la autoliquidación presentada o interponer recurso de reposición, ante la Administración tributaria, o reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico Administrativo Regional, contra la liquidación que, en su caso, les practique la Administración gestora del tributo.

A efectos prácticos, el nuevo propietario deberá pagar el ITP que le pida la Administración y, después, pedir una rectificación a la Agencia Tributaria, demostrando que el valor real de la vivienda es menor. Eso supone contar con un abogado y una tasación de la vivienda, con un coste aproximado de 2000 euros, así que en cada caso habrá que valorar si el esfuerzo económico merece la pena.

Si después de leer este artículo, te genera alguna duda, ponte en contacto con nosotros y un Asesor estudiará tu caso particular para poder aconsejarte, pues debes hacerlo poniéndote en contacto con nosotros.

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